Sentencia del TJUE sobre el Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios (IRPH)

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado Sentencia sobre la posibilidad de entender como abusivas las cláusulas que, en las escrituras de préstamos hipotecarios, regulan el denominado IRPH, que no es otra cosa que un índice para regular el interés variable de las hipotecas.

El Tribunal Europeo no las declara, inicialmente, abusivas. Se limita a poner en manos de los jueces españoles el examen, caso por caso, de las reclamaciones que al respecto se les plantee, para determinar en cada caso concreto, si en el establecimiento de tal cláusula en la escritura de constitución de la hipoteca, existió la transparencia e información suficiente para que el ciudadano/consumidor, tuviera conocimiento de la obligación que realmente estaba asumiendo al suscribir la escritura. Es decir que, en cada caso, el Juez deberá examinar y valorar lo siguiente:

1. Si el cliente fue informado de la disposición legal reguladora del método de cálculo del interés variable de la hipoteca que figure en la escritura.

2. Si la entidad financiera informó o no al cliente sobre la evolución del IRPH desde la firma de la escritura y en el trascurso de la amortización del préstamo.

El TJUE entiende que, si se dan estos requisitos de información, la cláusula no podrá considerarse abusiva. Pero si el Juez llega a la conclusión de que no hubo tal información, ésta no fue suficiente para que la cláusula fuera comprensible, deberá declarar la nulidad de la cláusula. Cuestión distinta será qué interés se deberá aplicar en sustitución del declarado nulo: ¿ninguno?; ¿el que se estableció en el año 2013 relativo también al IRPH? La seguridad de las respuestas a tales preguntas, habrá que posponerla a la vista de las sentencias que puedan ir dictándose sobre el tema.

Área de Derecho Procesal Civil

Okupas: ¿Qué hacer para recuperar tu vivienda?

Nos hallamos actualmente con un problema emergente, y todo ello es debido a que la ley desprotege a día de hoy a los propietarios para poder recuperar su vivienda de inmediato.

Aun así, los pasos que recomendamos los profesionales para lograr el desalojo de forma legal son los siguientes:

– Obligación de denunciar cuanto antes la ocupación ante la Policía: Si de algún modo, se consigue demostrar que los okupas llevan en el inmueble menos de 48 horas, la policía puede desalojarles sin orden judicial, pero siempre y cuando logren entrar en la vivienda.

– Orden judicial: Si han pasado las citadas 48 horas y los okupas han cambiado la cerradura, aunque la vivienda sea su residencia habitual, se necesita una orden judicial para acceder a su vivienda, pero con un detalle importante a tener en cuenta, en este último caso no nos encontraríamos ante un delito de usurpación sino ante un delito de allanamiento de morada y se castiga con penas de prisión de hasta dos años. Para poder obtener dicha autorización judicial, debe realizarse a través de la incoación de una demanda civil de desahucio para lograr el efectivo lanzamiento de los ocupantes, y así conseguir la obtención de la posesión de la finca.

Por ello, aconsejamos que para iniciar un trámite de estas características, cuente con asesoramiento profesional.

Área de Derecho Procesal Civil

Nos queremos divorciar y tenemos una hipoteca común. ¿Qué opciones tenemos?

Uno de los proyectos de las parejas es comprarse una vivienda en común. Lo habitual es que se escriture a nombre de ambas partes al igual que en el contrato de préstamo bancario.

En el momento de ruptura, hay que decidir cómo repartir los bienes. Y uno de los conflictos puede ser la disolución del condominio.

Si la vivienda se vende a un tercero, es la opción menos laboriosa, ya que al vender la vivienda se extingue el contrato de préstamo y se reparten los titulares el importe obtenido, si es que queda algo que repartir.

Otra opción, es que uno de los dos adquiera la mitad del otro. En este caso hay que llevar a cabo simultáneamente dos operaciones, la primera para que el nuevo titular del 100% pueda serlo, y la segunda saldar la deuda con el banco y hacer lo que comúnmente se denomina “salir de la hipoteca”, es decir, una novación hipotecaria.

Y es en este punto cuando surgen los problemas, pues habitualmente se llegan a los acuerdos entre las partes, se plasman en el convenio y son pocos los que solicitan previamente la aceptación del banco.

Si se pretende que el nuevo propietario sea el único responsable del pago de las mensualidades de la hipoteca, y a su vez, que el que vende su mitad quede liberado de las cargas y responsabilidades del préstamo hipotecario, es necesario acudir a la entidad bancaria para negociar con ésta la novación hipotecaria, saber el coste de la misma, y las nuevas condiciones que el banco va a solicitar.

Cabe recordar que el préstamo bancario es un contrato privado entre particulares y una entidad bancaria, que el Juzgado no puede modificar en una sentencia de divorcio, dado que la entidad financiera no es parte del procedimiento de familia y al interesar la novación hipotecaria, la entidad nos puede solicitar otro cotitular, avalista, o que rechace tal modificación del contrato, pues le va a suponer perder una garantía de pago (un prestatario).

Por ello, es necesario que en un trámite de estas características, se asesore con un abogado para que éste le ayude.

Área de Derecho de Familia

Comisiones bancarias abusivas

STS de 25/10/2019:

El Tribunal Supremo ha fallado recordando que para que las entidades puedan cobrar comisiones por posiciones deudoras a sus clientes deben cumplirse dos requisitos:

1. LA RETRIBUCIÓN DE UN SERVICIO REAL

2. QUE LOS GASTOS DEL SERVICIO SE HAYAN REALIZADO EFECTIVAMENTE

Es más, en el caso de las comisiones de reclamación de posiciones deudoras, debe compensar a la entidad por las gestiones efectivas realizadas para la recuperación de la deuda impagada, y dichas gestiones deben estar recogidas en el contrato, no pudiendo cobrar por gestiones adicionales. Además, es necesario que sea cuantía única y no puede aplicarse de manera automática.

En ningún caso, este tipo de comisiones puede utilizarse como una cláusula penal o una indemnización de daños y perjuicios o un pacto de pre-liquidación si no se ha pactado así.

Área de Derecho Bancario

Nos separamos, ¿qué pasa con mi perro?

Aunque parezca que las parejas con hijos son los que siempre tienen un conflicto más elevado, cada vez es más habitual parejas que se rompen y precisan de ayuda para poder resolver que ocurre con la mascota.

Que los animales de compañía generan vínculos afectivos con los miembros de las familias, no es nada nuevo, la novedad radica en considerarlos un “ser sensible” y no un bien mueble como el art. 333 Cc establece.

Este cambio en la consideración de que las mascotas son “más que una propiedad” es la consecuencia de la evolución de la sociedad y del empeño por parte de las Instituciones Europeas que desde el Tratado de funcionamiento de la UE sobre el Bienestar de los animales, ha llegado a modificar nuestro Código civil, Ley Hipotecaria y LEC, para considerar a los animales como seres vivos.

No solo hay parejas que deciden fijar un sistema de guarda compartido y alternativo, o un régimen de visitas, cuando la buena relación lo permite, sino que también la Jurisprudencia ha resuelto en aquellos casos en que los dos interesados desean la posesión del animal en exclusivo; llegándose a dictar que en los “supuestos de crisis matrimoniales no debe prevalecer la propiedad y el derecho de uso del animal SOBRE EL BIENESTAR del mismo.”

Así que tenga presente, que en caso de ruptura podría compartirlo y contribuir a su sustento, independientemente de que no sea el propietario.

Departamento de Derecho de Familia

Extinción del derecho de uso de la vivienda familiar por convivencia

Uno de los temas de mayor interés por parte de los Clientes que tienen una sentencia de hace años, es cuando se acaba el derecho de la esposa a usar la vivienda, que normalmente es de los dos, y en el peor de los casos de uno solo.

Durante los últimos años existe jurisprudencia menor, al respecto de la limitación del derecho de uso para la igualdad de las partes a poder rehacer su vida, pues abonar la mitad de la hipoteca y un alquiler, desde hace un tiempo, es un lujo que pocos se pueden permitir.

El pasado mes de noviembre, el Tribunal Supremo ha dictado una resolución, en la que se extingue el derecho de uso al convivir la esposa con su nueva pareja, lo que supone que la vivienda familiar pierde su condición de familiar, y el esposo no debe sustentar esta nueva familia.

Para el caso de que tenga una sentencia con derecho de uso al otro cónyuge, no dude en consultarnos.

Departamento de Derecho de Familia