Nos queremos divorciar y tenemos una hipoteca común. ¿Qué opciones tenemos?

Uno de los proyectos de las parejas es comprarse una vivienda en común. Lo habitual es que se escriture a nombre de ambas partes al igual que en el contrato de préstamo bancario.

En el momento de ruptura, hay que decidir cómo repartir los bienes. Y uno de los conflictos puede ser la disolución del condominio.

Si la vivienda se vende a un tercero, es la opción menos laboriosa, ya que al vender la vivienda se extingue el contrato de préstamo y se reparten los titulares el importe obtenido, si es que queda algo que repartir.

Otra opción, es que uno de los dos adquiera la mitad del otro. En este caso hay que llevar a cabo simultáneamente dos operaciones, la primera para que el nuevo titular del 100% pueda serlo, y la segunda saldar la deuda con el banco y hacer lo que comúnmente se denomina “salir de la hipoteca”, es decir, una novación hipotecaria.

Y es en este punto cuando surgen los problemas, pues habitualmente se llegan a los acuerdos entre las partes, se plasman en el convenio y son pocos los que solicitan previamente la aceptación del banco.

Si se pretende que el nuevo propietario sea el único responsable del pago de las mensualidades de la hipoteca, y a su vez, que el que vende su mitad quede liberado de las cargas y responsabilidades del préstamo hipotecario, es necesario acudir a la entidad bancaria para negociar con ésta la novación hipotecaria, saber el coste de la misma, y las nuevas condiciones que el banco va a solicitar.

Cabe recordar que el préstamo bancario es un contrato privado entre particulares y una entidad bancaria, que el Juzgado no puede modificar en una sentencia de divorcio, dado que la entidad financiera no es parte del procedimiento de familia y al interesar la novación hipotecaria, la entidad nos puede solicitar otro cotitular, avalista, o que rechace tal modificación del contrato, pues le va a suponer perder una garantía de pago (un prestatario).

Por ello, es necesario que en un trámite de estas características, se asesore con un abogado para que éste le ayude.

Área de Derecho de Familia

Comisiones bancarias abusivas

STS de 25/10/2019:

El Tribunal Supremo ha fallado recordando que para que las entidades puedan cobrar comisiones por posiciones deudoras a sus clientes deben cumplirse dos requisitos:

1. LA RETRIBUCIÓN DE UN SERVICIO REAL

2. QUE LOS GASTOS DEL SERVICIO SE HAYAN REALIZADO EFECTIVAMENTE

Es más, en el caso de las comisiones de reclamación de posiciones deudoras, debe compensar a la entidad por las gestiones efectivas realizadas para la recuperación de la deuda impagada, y dichas gestiones deben estar recogidas en el contrato, no pudiendo cobrar por gestiones adicionales. Además, es necesario que sea cuantía única y no puede aplicarse de manera automática.

En ningún caso, este tipo de comisiones puede utilizarse como una cláusula penal o una indemnización de daños y perjuicios o un pacto de pre-liquidación si no se ha pactado así.

Área de Derecho Bancario

Nos separamos, ¿qué pasa con mi perro?

Aunque parezca que las parejas con hijos son los que siempre tienen un conflicto más elevado, cada vez es más habitual parejas que se rompen y precisan de ayuda para poder resolver que ocurre con la mascota.

Que los animales de compañía generan vínculos afectivos con los miembros de las familias, no es nada nuevo, la novedad radica en considerarlos un “ser sensible” y no un bien mueble como el art. 333 Cc establece.

Este cambio en la consideración de que las mascotas son “más que una propiedad” es la consecuencia de la evolución de la sociedad y del empeño por parte de las Instituciones Europeas que desde el Tratado de funcionamiento de la UE sobre el Bienestar de los animales, ha llegado a modificar nuestro Código civil, Ley Hipotecaria y LEC, para considerar a los animales como seres vivos.

No solo hay parejas que deciden fijar un sistema de guarda compartido y alternativo, o un régimen de visitas, cuando la buena relación lo permite, sino que también la Jurisprudencia ha resuelto en aquellos casos en que los dos interesados desean la posesión del animal en exclusivo; llegándose a dictar que en los “supuestos de crisis matrimoniales no debe prevalecer la propiedad y el derecho de uso del animal SOBRE EL BIENESTAR del mismo.”

Así que tenga presente, que en caso de ruptura podría compartirlo y contribuir a su sustento, independientemente de que no sea el propietario.

Departamento de Derecho de Familia

Extinción del derecho de uso de la vivienda familiar por convivencia

Uno de los temas de mayor interés por parte de los Clientes que tienen una sentencia de hace años, es cuando se acaba el derecho de la esposa a usar la vivienda, que normalmente es de los dos, y en el peor de los casos de uno solo.

Durante los últimos años existe jurisprudencia menor, al respecto de la limitación del derecho de uso para la igualdad de las partes a poder rehacer su vida, pues abonar la mitad de la hipoteca y un alquiler, desde hace un tiempo, es un lujo que pocos se pueden permitir.

El pasado mes de noviembre, el Tribunal Supremo ha dictado una resolución, en la que se extingue el derecho de uso al convivir la esposa con su nueva pareja, lo que supone que la vivienda familiar pierde su condición de familiar, y el esposo no debe sustentar esta nueva familia.

Para el caso de que tenga una sentencia con derecho de uso al otro cónyuge, no dude en consultarnos.

Departamento de Derecho de Familia

Hipotecas, nulidad de cláusulas

El Tribunal Supremo se pronuncia sobre los efectos de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado tras las sentencias y autos del TJUE. La sentencia del Pleno de la Sala Primera ha sido acordada por unanimidad. Autor: Comunicación Poder Judicial.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha notificado hoy la sentencia, acordada por unanimidad, en la que se pronuncia acerca de los efectos derivados de la nulidad de las cláusulas de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios, en línea con lo planteado en su día al Tribunal de Justicia de la Unión Europea y lo resuelto por éste.

En aplicación de los criterios facilitados por el TJUE -en la STJUE de 26 de marzo de 2019 y los autos de 3 de julio de 2019- para determinar si es posible la subsistencia del contrato, la Sala entiende que el préstamo hipotecario es un negocio jurídico complejo, cuyo fundamento común para las partes es la obtención de un crédito más barato (consumidor) a cambio de una garantía eficaz en caso de impago (banco). De este modo, no puede subsistir un contrato de préstamo hipotecario de larga duración si la ejecución de la garantía resulta ilusoria, por lo que, en principio, la supresión de la cláusula que sustenta esa garantía causaría la nulidad total del contrato.

Ahora bien, esa nulidad total expondría al consumidor a consecuencias especialmente perjudiciales, como la obligación de devolver la totalidad del saldo vivo del préstamo, la pérdida de las ventajas legalmente previstas para la ejecución hipotecaria o el riesgo de la ejecución de una sentencia declarativa.

Para evitar estas consecuencias, el TJUE ha admitido que la cláusula abusiva se sustituya por la disposición legal que inspiró las cláusulas de vencimiento anticipado, en referencia al art. 693.2 LEC en su redacción del año 2013. No obstante, la Sala ha considerado más lógico, en el momento actual, tener en cuenta la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), como norma imperativa más beneficiosa para el consumidor.

Por último, la Sala facilita las siguientes orientaciones jurisprudenciales para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente:

1.- Los procesos en que el préstamo se dio por vencido antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, deberían ser sobreseídos sin más trámite.

2.- Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos. Por el contrario, si el incumplimiento del deudor reviste la gravedad prevista en la LCCI, podrán continuar su tramitación.

3.- El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Área de Derecho Bancario

Las niñas se quedan en Barcelona

Ese es a groso modo el resumen de la resolución dictada por un Juzgado de Primera Instancia, tras la solicitud del padre de guarda y custodia exclusiva, que implicaba el cambio de residencia a Madrid. En este caso, el Despacho defendía los intereses de la madre.

La citada resolución fija como hechos probados el buen hacer de la madre en cuanto al cuidado de las menores, así como su dedicación en la educación, salud o atención, y que estaban siendo cuestionadas por el padre.

La exploración de las menores demostró, además del interés de las niñas en seguir residiendo en su localidad y acudir a su escuela, la existencia de mentiras en el Plan de Parentalidad propuesto por el padre, así como una falta de concreción del mismo, lo que no podía producir un cambio de las medidas en vigor.

En consecuencia, el Juez ha decidido mantener el mismo sistema de custodia materna, así como el régimen de visitas para el padre, en beneficio del bienestar de las menores.

Departamento de Derecho de Familia