Compraventa inmobiliaria. Libertad de cargas

En virtud del contenido de la sentencia de la A.P. de Barcelona de fecha 30.3.2015, sección primera podemos determinar la distinción entre afectación urbanística y gravamen sobre la finca:

La firma de un contrato de compraventa en el que rezaba la cláusula de que el inmueble se vendía en concepto de libre cargas y gravámenes, en el que a posteriori la parte compradora descubre la existencia de una afectación urbanística por la existencia de un vial, ¿es causa de resolución del contrato?.

En dicha sentencia se aclara que la doctrina jurispdrudencial del TS, en sentencia por ejemplo de fecha 17.11.20016 establece que “LOS PROBLEMAS URBANÍSTICOS, DEBERES Y CARGAS DERIVADOS DE LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA QUE SE IMPONEN A TRAVÉS DE LOS CORRESPONDIENTES PLANES DE ORDENACIÓN, NO SON SUBSUMIBLES EN LA REGLA DEL ART.1483 DEL CODIGO CIVIL”.

Es decir, que dado que:

A) La información urbanística está al alcance de cualquier interesado como consecuencia del carácter público del planeamiento.

B) La buena fe contractual no exige un deber de especial información de aquello que figura en los registros públicos.

Solo procedería a admitirse la resolución del contrato si se prueba que se acredita fehacientemente que se hubiera cambiado la naturaleza de la obligación, es decir que de haberse sabido hubiese comportado la negativa del comprador, en virtud del contenido del art. 1483 CC, es decir la limitación hubiese provocado el denominado “alliud pro alio”, o cambio de la cosa sobre la que se contrató. Por tanto, si la afectación urbanística de la que hablamos, no ha cambiado la naturaleza de la compraventa, ni ha provocado un engaño ni ha provocado la inutilidad o inhabilitalidad del inmueble, solo podría prosperar la acción resolutoria por la vía de demostración sobre la imposibilidad de acceso al crédito hipotecario para su adquisición, como vía de admisión de la acción resolutoria del contrato de compraventa.

Departamento de Derecho Inmobiliario

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