Terceros de buena fe en la demolición de edificio

El art. 108.3 de la LJCA, establece que en los casos en que se ha declarado la nulidad de una licencia, y que dicha declaración afecte a terceros ajenos al procedimiento y pueda originarse una indemnización por responsabilidad patrimonial, puedan exigir garantías suficientes para responder al pago de las indemnizaciones debidas a estos terceros.

Este artículo, de nueva regulación, ha suscitado bastante polémica y desconocimiento sobre su aplicación. Por ello, en esta breve nota informativa vamos a intentar aclarar sus consecuencias y aplicaciones. El Tribunal Supremo ha aclarado en STS de fecha 10.4.2017 que se requiere la fijación de indemnizaciones en un procedimiento separado de responsabilidad patrimonial o en un incidente de inejecución de sentencia con intervención de las partes implicadas, en el que habrá de determinarse la existencia de terceros de buena fe y su identidad y durante su substanciación no podría llevarse a cabo la demolición.

El propio Tribunal Supremo en STS de fecha 21.9.17 aclara que no es un mecanismo de paralización de las demoliciones o ejecuciones, sino que es una herramienta para que el juez, una vez acreditada la necesidad, adecuación y proporcionalidad de la demolición, no cause a terceros efectos o daños irreparables, por tanto como momento posterior a la ejecución, sin significar un impedimento para el cumplimiento de la sentencia. Al deber de demoler, por tanto, se une el de garantizar los perjuicios que puedan derivarse para los adquirentes de buena fe.

La garantía voluntaria o forzosa y sus medidas coercitivas, debe poner en relieve la proporción entre la restauración del orden jurídico alterado, el restablecimiento de la realidad física y la protección de intereses privados perjudicados por la ejecución.

En cuanto a la condición de tercero de buena fe, debemos acudir, a falta de otros parámetros, a la descripción del tipo penal descrito en el art. 319.3 del Código Penal, sobre delitos contra la ordenación del territorio y urbanismo, por el cual, los terceros de buena fe no pueden coincidir con el autor del hecho (promotores, constructores o técnicos de la urbanización), sino aquellas personas completamente ajenas o adquirentes protegidos por el art. 34 de la Ley Hipotecaria.

Área de Derecho Público

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