Recientemente se ha aprobado el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta directamente a aspectos sustanciales de los contratos de arrendamiento de viviendas.
En este artículo pasamos a resumir los aspectos mas importantes de la reforma:
1. Entrada en vigor: 19.12.2018.
2. ¿A que contratos afectará?: A los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor del R.D.L.
3. Los contratos anteriores seguirán rigiéndose por la normativa anterior, salvo pacto en contrario.
4. No será de aplicación la reforma a viviendas cuya superficie sea superior a 300m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo inter-profesional y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.
5. La duración de los contratos de arrendamiento, si fuera pactada de forma inferior a 5 años o a 7 si el arrendador fuera persona jurídica será la indicada, es decir, pasa del cumplimiento facultativo para el arrendatario de los actuales 3+1 a los 5 o 7 años obligatorios para la propiedad, dependiendo de quien arriende la vivienda.
6. La única excepción a la prórroga obligatoria será, a partir del año de vigencia del contrato, la necesidad de vivienda permanente del arrendador o familiares próximos, comunicada con dos meses de antelación.
7. Se introduce la novedad de que si la finca no estuviera inscrita, si el arrendatario concierta contrato de buena fe con persona que pareciese ser el propietario, también duraría 5 o 7 años, con las salvedades de futuros pleitos.
8. La prórroga del contrato podrá ser de 3 años mas, si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de no renovarlo.
9. Se introduce la novedad de que la renta no se revisará anualmente si no se ha dispuesto en el contrato expresamente, y en caso de revisarse, si no se ha detallado el método de revisión, será el del indice de Garantía de Competitividad.
10. En cuanto a obras de mejora por parte del arrendador, dará derecho, una vez transcurridos 5 años de contrato o 7 si es persona jurídica, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en ese momento.
11. Se debe fijar por escrito en el contrato y determinar el importe anual de los gastos generales del inmueble para que sean válidos y no se podrán incluir, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que serán a cargo del arrendador, salvo lo servicios contratados directamente por iniciativa directa del arrendatario. Este punto es importante, porque el importe fijado solo se podrá aumentar anualmente, por acuerdo de las partes, en un importe no superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.
12. Se elimina la actualización de la fianza. Solo cuando el contrato se prorrogue podrá exigirse la actualización.
13. Las garantías adicionales a la fianza no podrán superar las dos mensualidades de renta, si el contrato tuviere una duración de 5 años o 7 en persona jurídica.
Si tiene dudas y desea que revisemos su contrato de arrendamiento, póngase en contracto con nosotros.
Departamento de Derecho Civil
