Se ha definido como un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
El derecho de opción de compra es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a vender a otra persona una cosa bajo ciertas condiciones contractualmente previstas. Así, el concedente del derecho de opción (vendedor) queda obligado a vender, mientras que el optante (comprador) decidirá si finalmente compra o no.
En virtud del contenido del art. 568-8 del Codi Civil de Catalunya, Libro V, Ley 5/2006, de 10 de mayo:
•El derecho real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de diez años.
•Dicho derecho podrá ser transmitido a terceros salvo que se haya concedido de forma considerada a su titular, o se disponga limitación a dicho derecho.
•Los propietarios, salvo que estuviere arrendado el bien al propio optante, deberá conservar con diligencia el bien sujeto a opción y responden por el deterioro del mismo.
•Los optantes tendrían derecho a inspeccionar el bien y comprobar su estado de conservación.
•Los frutos pendientes y las mejoras y accesiones introducidas por los propietarios también pertenecería a los optantes, sin obligación de pagar su importe.
Fiscalmente, el derecho de opción de compra es hecho imponible en la modalidad de TPO y AJD.
Para determinar cuando la opción de compra queda sujeta a la modalidad de TPO o bien a la de AJD debemos fijarnos en la cualidad del concedente de la opción, que será aquel que sea titular del inmueble sobre el cual recaerá el derecho de opción de compra.
Así, si la opción de compra es concedida por un sujeto pasivo de IVA sobre un bien afecto a su actividad profesional constituye una prestación de servicios sujeta a IVA. En consecuencia, si la opción de compra se refiere a bienes inmuebles y consta en escritura pública, quedará sujeta a AJD.
Por lo que hace al tipo de gravamen, este dependerá del bien objeto de la opción dado que ésta se equipara a la compraventa a estos efectos (art. 14.2 de la LTPOAJD). Así, si la opción recae sobre un inmueble y el concedente es un particular, el derecho de opción quedará sujeto a la modalidad de TPO al 10 por ciento.
Por el contrario, si el derecho de opción es concedido por un particular y el derecho de opción recae sobre un bien mueble, quedará sujeto a la modalidad de TPO al 5 por ciento.
Por lo que hace a su régimen en la modalidad de AJD, las opciones sujetas a dicha modalidad, por ser el concedente sujeto pasivo de IVA, referirse a inmuebles y formalizarse en escritura pública, reuniendo, claro está, los requisitos del art. 14 del RH, quedarán sujetas a AJD al 1,5 por ciento.
Siendo que existe una creciente demanda de Clientes que requieren de asesoramiento en esta materia, creemos que este artículo puede dar indicadores muy generales, pero orientativos de datos que deben ser tenidos en cuenta antes de decidir la figura contractual elegida para la adquisición de un bien o para la firma de un futuro contrato.
Àrea de Derecho Civil Inmobiliario
