Autor: abocamabogados

Recientemente se ha aprobado el Real Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que afecta directamente a aspectos sustanciales de los contratos de arrendamiento de viviendas.

En este artículo pasamos a resumir los aspectos mas importantes de la reforma:

1. Entrada en vigor: 19.12.2018.

2. ¿A que contratos afectará?: A los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor del R.D.L.

3. Los contratos anteriores seguirán rigiéndose por la normativa anterior, salvo pacto en contrario.

4. No será de aplicación la reforma a viviendas cuya superficie sea superior a 300m2 o en los que la renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo inter-profesional y el arrendamiento corresponda a la totalidad de la vivienda.

5. La duración de los contratos de arrendamiento, si fuera pactada de forma inferior a 5 años o a 7 si el arrendador fuera persona jurídica será la indicada, es decir, pasa del cumplimiento facultativo para el arrendatario de los actuales 3+1 a los 5 o 7 años obligatorios para la propiedad, dependiendo de quien arriende la vivienda.

6. La única excepción a la prórroga obligatoria será, a partir del año de vigencia del contrato, la necesidad de vivienda permanente del arrendador o familiares próximos, comunicada con dos meses de antelación.

7. Se introduce la novedad de que si la finca no estuviera inscrita, si el arrendatario concierta contrato de buena fe con persona que pareciese ser el propietario, también duraría 5 o 7 años, con las salvedades de futuros pleitos.

8. La prórroga del contrato podrá ser de 3 años mas, si ninguna de las partes comunica a la otra su intención de no renovarlo.

9. Se introduce la novedad de que la renta no se revisará anualmente si no se ha dispuesto en el contrato expresamente, y en caso de revisarse, si no se ha detallado el método de revisión, será el del indice de Garantía de Competitividad.

10. En cuanto a obras de mejora por parte del arrendador, dará derecho, una vez transcurridos 5 años de contrato o 7 si es persona jurídica, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar el capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero incrementado en 3 puntos, sin que pueda exceder el aumento del 20% de la renta vigente en ese momento.

11. Se debe fijar por escrito en el contrato y determinar el importe anual de los gastos generales del inmueble para que sean válidos y no se podrán incluir, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, que serán a cargo del arrendador, salvo lo servicios contratados directamente por iniciativa directa del arrendatario. Este punto es importante, porque el importe fijado solo se podrá aumentar anualmente, por acuerdo de las partes, en un importe no superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta.

12. Se elimina la actualización de la fianza. Solo cuando el contrato se prorrogue podrá exigirse la actualización.

13. Las garantías adicionales a la fianza no podrán superar las dos mensualidades de renta, si el contrato tuviere una duración de 5 años o 7 en persona jurídica.

Si tiene dudas y desea que revisemos su contrato de arrendamiento, póngase en contracto con nosotros.

Departamento de Derecho Civil

Abocam us desitja Bon Nadal i un venturós 2019!

Abocam les desea Feliz Navidad y un afortunado 2019

El Pleno de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo, ha decidido, por escaso margen de votos, la unificación de doctrina en relación con la parte obligada al pago del IAJD que grava el otorgamiento de los préstamos hipotecarios.

Tres sentencias recientes de la Sección de Derecho Fiscal de dicha Sala habían declarado la obligación de pago a cargo de las entidades financieras otorgantes del crédito hipotecario por entender que, de acuerdo con lo establecido en la Ley, eran la parte interesada/beneficiaria del negocio jurídico consistente en el préstamo con garantía hipotecaria y declararon nulo el artículo del Reglamento de la Ley, que imponía dicha obligación al prestatario.

Se convocó con urgencia el Pleno de la Sala para revisar el citado criterio doctrinal (que no las tres Sentencias, pues eran inamovibles) y, en su caso, proceder a su rectificación volviendo al criterio anterior. Dicha decisión final, como era de esperar ha provocado, lógicamente, un alud de críticas y el rechazo popular, en general.

Pero, a pesar del repetido acuerdo del Pleno, entendemos que las puertas de la reclamación no habrían quedado cerradas definitivamente para instar reclamaciones de los clientes de los bancos y de las entidades financieras con respecto al pago del repetido IAJD.

Para mayor información contacte con este despacho profesional.

Departamento de Procesal Civil

Abocam ha obtenido sentencia del Juzgado de lo Penal nº 26 de Barcelona de fecha 17.10.2018 que absuelve a nuestro cliente de un delito de resistencia a los agentes de la autoridad. Según la denuncia policial, nuestro defendido se zafó y empujó al agente que quería identificarle, abandonando a la carrera el lugar de los hechos.

A pesar de que no se aportó a la causa ninguna diligencia de identificación del acusado y de que éste únicamente fue identificado de forma referencial, no por los agentes actuantes sino por un agente del dispositivo de apoyo que acudió minutos después y se mantuvo a distancia, la Jueza admite que el acusado estaba en el lugar de los hechos.

No obstante, después de practicadas todas las declaraciones de los agentes intervinientes en el acto de Juicio Oral, se absuelve al acusado del delito por el que se le acusaba porque declara probado que la conducta llevada a cabo en este caso debe reputarse mínima, y actualmente tal resistencia pasiva de carácter leve contra agentes se encuentra despenalizada a raíz de la reforma del Código Penal de 2015, pasando a considerarse como infracción administrativa.

Departamento de Derecho Penal

Las tendencias funcionales de la tecnología Blochain están apropiándose y modificando gradualmente las relaciones contractuales, comerciales y financieras de las operaciones de inversión. En esta tendencia, el ICO se ofrece como un sistema parecido al crowfunding, para financiar un proyecto concreto, de forma que el inversor o financiado obtiene no una acción, participación o porcentaje de la propiedad de un proyecto, sino una criptomoneda.

La llamada Cripto-Token (ficha), da derecho sobre un determinado bien o proyecto, diferenciándose de los bitocoins, en que estos se consideran monedas y las tokens son derechos sobre bienes. Dentro de la categoría de Token, podemos diferenciar los Security Tokens (valores negociables) y los Utility Tokens (valores de utilidad). La diferencia estaría en que los Security darían derecho a recibir beneficios, interés o parte de la propiedad y los Utility darían derecho a percibir un servicio prestado por el promotor (producto o servicio).

La garantía estaría prestada por el servicio de seguridad encriptada de la tecnología blochain que validaría las transacciones de la criptomoneda y daría seguridad jurídica, anonimato y abstracción sin necesidad de contratos ni intervenciones de terceros.

En este tipo de operaciones, al alza, desaparecen agentes como entidades bancarias y plataformas de canje de monedas, últimamente muy cuestionadas.

Dentro de este nuevo marco de contratación, pueden surgir, como en toda operación de inversión diversos riesgos que deben ser tenidos en cuenta, como posibles fallos informáticos, falta de regulación legal, posibles fraudes, cuestiones fiscales y los propios riesgos del proyecto en el que se invierta. Habrá que analizar cada proyecto para poder determinar si cumplen con las normas de regulación de emisiones públicas de valores, blanqueo de capitales, etc.

Área de Derecho de las Nuevas Tecnologías

La Sección Segunda de lo Contencioso Administrativo del TS, en un recurso interpuesto por la empresa Municipal de la Vivienda de Rivas Vaciamadrid SA ha cambiado, en principio, el criterio jurisprudencial sobre el obligado al pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en los préstamos hipotecarios, al establecer que son las entidades bancarias las que deben abonar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados y no los clientes/prestatarios.

Sin embargo, 24h después de la publicación de esta sentencia, el propio TS anunció que procedería a la revisión de la misma, y ayer día 22, anunció que el día 5 de noviembre se reunirá el Pleno para debatir dicha revisión. De todas maneras, todo apunta que la sentencia anteriormente citada, que no se puede modificar, la declararán válida, única y exclusivamente para el caso concreto sobre el que se dictó.

Debemos por tanto estar a la espera sobre la decisión del Pleno del TS acerca de la interpretación de la repetida sentencia y sobre todo, si podrá o no ser de aplicación a otros casos similares, anteriores y posteriores. Es decir, si dicha sentencia acabará creando o no jurisprudencia.

Dpto. de Procesal Civil

Abocam Abogados ha obtenido sentencia de la Sección 22ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de fecha 21.09.2018, que confirma la sentencia por la que se condenó a la acusada como autora responsable de un delito de calumnia a la pena de 6 meses de multa con cuota diaria de 6€, con responsabilidad personal subsidiaria en caso de impago de un día de privación de libertad por cada dos cuotas impagadas, al pago de las costas procesales, y a que indemnice a nuestra clienta por los daños morales sufridos en la cantidad de 5.000€.

Al contrario de lo alegado por la apelante en el escrito de recurso, en su sentencia la Audiencia afirma la suficiencia de los medios de prueba practicados en el juicio oral, niega haberse vulnerado el derecho a la presunción de inocencia, y establece que el quantum indemnizatorio no puede ser modificado, porque no existe motivo que lo justifique dada cuenta de que la acusada comprometió el empleo de la víctima, su futuro profesional y su imagen al enviar un correo-e al lugar de trabajo de la última, atribuyéndole la comisión de delitos de apropiación de bienes de la empresa.

Área de Derecho de Penal